2021年，房地产企业虽然面对疫情防控、国际经济形势不确定等多重不利因素的叠加影响，但在国家和各省区有关乡村振兴的一系列政策文件的指引下，仍然以较大的热情和责任感投身到全国各地的乡村振兴行动中去。根据南方产业智库观察，90%的百强房企今年已陆续将乡村振兴作为企业践行社会责任、推动企业自身转型发展的全新舞台与重大历史机遇。而在上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测的60家上市房企中，至少有六成房企已经在政企合作推进产业扶贫、投资发展农业现代化建设、特色田园乡村建设、田园综合体运营项目等方面取得显著成效。

　　趋势

　　七大途径积极参与乡村振兴探索自有帮扶模式成为房企常态

　　房地产企业本身的行业特性，使得其具备较强的资金优势、规划优势和建设优势，资源积累和开发运营经验都非常丰富。作为乡村振兴事业的重要参与者，房企参与的途径主要有以下几种：

　　一是积极投入大量资金支持乡村振兴。

　　不论是导入产业、改善基建、人才培养、乡村文化建设，都需要花费大量的人力、物力成本，而这正是房地产企业的巨大优势。例如万科集团在韶关乳源自治县主推的“瑶客共生”——广东首个多镇连片乡村振兴示范带项目，三年预计投入3亿元。

　　二是结合帮扶地实际条件，导入适宜产业。

　　以政企合作、共同推进的方式进入当地农业、特色养殖、加工业，或者是商业、文化产业等。例如在广东“粤黔协作”的指引下，碧桂园、中国奥园等房地产企业，积极深入到贵州一线，并与广东派驻当地的工作队共同开展调研，确定可培育、可引导的产业类型。与此同时，房地产企业也通过组织团队驻扎帮扶地区，帮助当地建立和稳固产业链，最终实现自我“造血”。

　　三是开展教育帮扶和技能培训。

　　碧桂园、龙湖、敏捷等多家房企，都以捐资助学、直接办学方式，开展教育扶贫和帮扶工作。除助学外，也有房企针对帮扶地区居民就业难题，积极开展职业技能培训，这其中以碧桂园最为典型，近几年其在广东“三大工程”的指引下，积极在广东省内开展粤菜师傅、南粤家政、广东技工的技能培训，并将上述三类培训引至广西、四川、贵州等地。

　　四是推动美丽乡村建设，改善村容村貌。

　　基础设施建设、园林设计搭建、房屋建造等都属于房地产行业擅长的领域，因此能够非常顺利地平移到美丽乡村建设中来。对于房企而言，这种参与途径的门槛较低，且易于复制。从简单的村级道路修缮、江河湖沿岸整治、危房改造重建，到相对复杂的整村规划、整体建设、易地搬迁，房企都能快速、深入地参与，同时房企还能与当地政府、村集体合作，结合当地历史文化特色发展特色文旅产业。

　　五是搭建乡村综合体，提供一揽子运营服务。

　　这种方式是近年来房企参与乡村振兴的新模式，综合体可以集乡村游、文化创意、会展、培训、康养、酒店、餐饮、商业等多重形式于一体，可以是单体建筑，也可以是成规模的特色街道、小镇。房企除了规划建设外，往往还会直接组建运营团队，参与到具体的经营中来，乡村振兴综合体产生的收益，也可以与当地村集体、村民进行分成。

　　六是引入医疗资源，完善乡村医疗体系。

　　相比城市，广大乡村地区医疗资源相对匮乏，医疗卫生条件相对薄弱。因此与医院等进行合作，企业出钱、医院出力，为乡村导入医疗资源，也成为完善乡村医疗体系，以医疗健康促进乡村振兴的抓手。例如过去十多年世茂集团推动实现“小病不出乡，大病不出县”，目前在国内9个省（市、区）建设了100余所世茂爱心医院。

　　七是充分发挥党建引领作用，推动组织振兴。

　　这一点是健全现代乡村治理体系的需要，是打造充满活力、和谐有序的善治乡村的必由之路。房企多通过与帮扶村支部进行结对共建，联动高校资源帮助当地培养乡村干部方式参与进来。例如融创在重庆石柱县中益乡捐赠建设初心学院，并联合清华大学，面向党政干部、企业管理者举办高层次教育培训，加强管理人才队伍建设，提高治理能力，提升企业的管理水平。

　　问题

　　房企参与乡村振兴仍有“痛点”可持续、市场化、合规性经营面临挑战

　　当前，全国各地都在风风火火地推进乡村振兴，亦涌现出不少成功案例，但与此同时，由于政策法规不完善、企业对乡村振兴战略的目标和内涵认识不够、对参与一些新业态和新模式的运营经验不足等原因，部分项目也面临着违法压力较大、可持续发展动力不强、泛房地产化现象严重、市场化运营困难等诸多问题。

　　问题一：房企参与乡村振兴未能端正定位

　　对参与乡村振兴项目资金投入较大、回报周期较长、运营门槛较高、违法风险集中的困难和风险预见不足，为寻找能够快速变现、获取高利润，违法开发或投机经营。有些企业不尊重当地文化和地方习惯以及基层组织的主体地位，打造的项目不符合“三农”发展需求，或者流于形式，缺乏可持续创收的前景等。

　　问题二：田园综合体和乡村游合规经营风险较大

　　一些乡村游较好的地区，大多列入生态功能区、农保区范围，在现有政策下无法进行合法调规。产业和城乡融合项目用地比较混乱；乡村民宿的营业执照经营范围仅含餐饮服务，不具备提供住宿的合法经营资质等。

　　问题三：个别特色小镇和城乡融合项目存在潜在房地产倾向

　　把乡村振兴项目和特色小镇项目作为企业拓展房地产业务的新战场，完全违背国家推进实施农村振兴战略实施的目标和任务，完全以企业利益为主导推进项目建设，把一些田园综合体项目、康养旅游项目和特色小镇搞成变相的房地产项目。

　　问题四：城乡融合项目缺乏市场化机制

　　在政企合作建设过程中，市场还不能发挥配置资源的决定性作用，导致项目引入的产业不能根据市场需求变化得到自发性生长、培育和升级。

　　问题五：美丽乡村建设涉及利益矛盾协调难

　　农村生态培育和人居环境综合整治是一项综合性、政策性和系统性为一体的工程，不仅工程量较大，而且涉及的利益主体较多、关系混乱，一旦出现矛盾协调成本较高。

　　对策

　　加强企业责任担当和守法意识以产业为基点推动乡村全面振兴

　　为解决新时期出现的上述痛点矛盾和问题，当前业界提出较有代表性的思路和措施如下：

　　一是准确把握乡村振兴的战略意义、政策内涵和历史机遇。

　　有专家认为，企业应顺势，注重研究发现市场规律，顺应国际形势、政策发展、社会人文、经济结构的转变，最终以满足消费者需求为支点，加强长板、补齐短板、创新商业模式，以点及面打开发展空间，培养新业务，寻找新的增长点。面对项目的回报周期长、回报率不高以及运营风险高等潜在困难和压力，应该因地制宜，量体裁衣，切不可头脑发热、盲目跟进。要按照市场原则，把企业自身的优势和发展需求与乡村当地的发展方向、发展重点有效衔接起来。

　　二是以产业振兴为基点，坚持“输血为基、造血为本”。

　　产业兴旺是乡村振兴的重要基础，是解决农村一切问题的前提。企业应该从投入大量资金开展纯粹的公益慈善行为，逐步聚焦到结合自身发展需求、产业链资源与匹配的村镇资源禀赋，重点带动就业，增加村民收入，以发展特色产业为基础，造就可持续盈利的新兴业态，形成利益共同体，以点带面。聚焦帮扶农村的农业发展，集结企业现有用户和平台承接当下农村农业产出，使两者之间形成互利互助的长期友好合作关系，保证双方合作发展的可持续性。

　　三是多产业融合和城乡融合项目要加强运营和违法风险管控。

　　在最核心的用地问题上，当前主流土地获取方式有四种，包括采用土地银行的方式，或建立以土地股份为基础的合作社，或利用农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦，或采取土地置换、租赁、入股联营等方式获得。当前，国家要求自然资源管理部门向乡村振兴倾斜的大政策和大方向不变，但支持乡村振兴的土地政策具体操作实施细则尚未完善，因而，企业必须在政府指导下加强对具体项目的调研和机制创新。

　　四是环境治理和生态振兴需完善社会性激励和约束机制。

　　华南农业大学法学教授、农村法治与社会发展研究中心主任王权典认为，农村生态环境领域面临的主要挑战来自三个方面：即资源环境约束日趋紧张、环境污染问题突出和资源环境管理体制机制不健全。促进乡村生态振兴是实现乡村绿色发展、人与自然和谐共生的必然要求。因而，实现乡村生态振兴，必须推进农业生态现代化进程和重视乡村生态环境可持续发展。鉴于农村面广人多、村庄分散、环境要素及影响因子复杂，环境治理的关键在于协同构建长效管护和运行机制，无法照搬城市管理执法模式，而要通过立法规制，融入共建共治理念及完善社会性激励或约束机制。

　　五是强化自律和守法意识，杜绝房地产投机行为。

　　近期，国家相关部门针对个别特色小镇可能出现房地产化倾向的现象，再次明确了政府对这类行为的管控要求和高压措施，对特色小镇的发展定位、空间布局、质量效益、管理方式、底线约束等方面均做出了具体规范。当前房地产企业参与投资建设比较多的田园综合体、未来田园社区、联建联营示范村、教育研学示范基地、农林文旅康产业融合等项目，都有可能夹杂类似的违法违规行为。为防微杜渐，除了地方政府要加强监管以外，也需要提高房地产企业对乡村振兴战略的认识和站位，强化企业投资和经管人员的自律意识和守法意识。

　　南方日报记者：葛政涵 周中雨 冯善书

　　策划/统筹：冯善书